Per il recupero delle spese condominiali, è essenziale che l’amministratore identifichi correttamente il proprietario dell’unità immobiliare. Secondo la normativa vigente e l’orientamento giurisprudenziale, l’amministratore ha diritto di riscuotere i contributi esclusivamente dai condomini, ovvero dai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari.
L’articolo 1130, comma 1, n. 6 del Codice Civile stabilisce l’obbligo per l’amministratore di curare il registro di anagrafe condominiale, contenente informazioni aggiornate sui proprietari e sui titolari di diritti reali o personali. Le variazioni devono essere comunicate per iscritto entro 60 giorni.
Proprietario vs Assegnatario: il caso del Tribunale di Roma
Con la sentenza n. 13632 del 2 settembre 2024, il Tribunale di Roma ha chiarito il rapporto tra l’assegnatario della casa familiare e il proprietario dell’immobile in caso di separazione o divorzio. In questo caso, il giudice ha revocato un decreto ingiuntivo emesso contro l’ex moglie, occupante l’immobile, stabilendo che l’unico soggetto legittimato passivo fosse l’ex marito, proprietario dell’appartamento.
L’amministratore può quindi richiedere i contributi condominiali solo ai proprietari o ai titolari di diritti reali. Il diritto al godimento della casa familiare, assegnata a un coniuge, è considerato un diritto personale di godimento e non un diritto reale, escludendo così l’azione diretta nei confronti dell’assegnatario.
Ripartizione delle spese condominiali
La giurisprudenza distingue tra:
- Spese ordinarie: a carico del coniuge assegnatario, che utilizza concretamente l’immobile.
- Spese straordinarie: a carico del proprietario esclusivo dell’immobile.
Conferme dalla Corte di Cassazione
L’ordinanza n. 16613/2022 della Corte di Cassazione ribadisce che:
“L’amministratore può riscuotere i contributi per la manutenzione e l’esercizio delle parti comuni solo dal proprietario o titolare di diritto reale, escludendo un’azione diretta nei confronti del coniuge o convivente assegnatario della casa familiare”.
L’importanza di individuare il proprietario
Per l’amministratore del condominio, l’identificazione corretta del proprietario è cruciale non solo per la convocazione dell’assemblea, ma anche per richiedere il pagamento degli oneri condominiali. La giurisprudenza è chiara: solo il proprietario o il titolare di un diritto reale può essere destinatario di un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali (Corte di Cassazione, ordinanza n. 16613/2022).