Le finestre di Michele. La Corte di Cassazione bacchetta la Corte di Appello di Salerno sugli espropri del PIP di Scafati. Riduzione prevedibile del 20%

In tema di espropri una recentissima sentenza della Corte di Cassazione, pubblicata il 31/05/2017, boccia il metodo adottato dalla Corte di Appello di Salerno ed in particolare la Consulenza Tecnica di Ufficio, accogliendo in toto il ricorso presentato da Agro Invest s.p.a., attuatrice del PIP in nome e per conto del Comune di Scafati. In particolare tra i diversi motivi del ricorso accolti, desta particolare interesse il riconoscimento da parte della Cassazione dell’illegittimità del metodo di stima utilizzato, del fatto che il terreno non raggiungesse il lotto minimo e che fossero assenti le opere di urbanizzazione.

La Cassazione rileva “ove venga prescelto il metodo analitico ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, si dovrà considerare anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standard, nonché delle spese di urbanizzazione relative alle opere che assicurano l’immediata utilizzazione edificatoria dell’area. Tale indagine, come riferisce la ricorrente non è stata compiuta dal consulente tecnico e dalla sentenza che ne ha recepito le conclusioni”.

In sostanza la Cassazione riconosce che la Consulenza del tecnico di Ufficio e quindi la sentenza della Corte di Appello sono illegittime in quanto: a) non tengono conto del fatto che la utilizzazione edificatoria poteva avvenire solo a seguito della realizzazione delle opere di urbanizzazione non esistenti ed i cui costi andavano evidentemente presi in considerazione, b) una quota dei terreni del P.I.P. è destinata a strade ed opere di urbanizzazione per cui il valore del suolo andava corretto tenendo conto di tale incidenza delle strade (diversamente applicando lo stesso criterio ai terreni che ricadono in strade sarebbe uscito fuori un valore nullo non essendo edificabili), c) il lotto in questione risultava anche inferiore al lotto minimo per cui singolarmente non sarebbe stato mai utilizzabile se non abbinato ad altri terreni di altri proprietari. Concetti banali ma superficialmente affrontati in passato, dagli organi giurisdizionali.

In sintesi la Corte di Cassazione giudica illegittima la stima del valore del suolo che superava i 70 euro a mq e rinvia alla Corte di Appello di Salerno in diversa composizione. Facile prevedere che applicando le correzioni suggerite dalla Corte si avrà una riduzione di almeno il 20%. E le sentenze passate in giudicato, adottando gli stessi criteri erronei? Purtroppo questa è la nostra giustizia verrebbe da dire. Evidentemente si crea una disparità di trattamento. Non ci meravigliamo se poi periodicamente la Corte di giustizia europea ci condanna.

Ingegnere Michele Russo